انتظار کاهش قیمت مسکن منصفانه نیست / گرانی قیمت تمام شده ساخت و ساز

به گزارش اکونگار، آمارهای ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد قیمت یک متر واحد مسکونی در ارزان‌ترین منطقه‌ی تهران یعنی منطقه‌ی 18 نیز از 40 میلیون تومان فراتر رفته است. این در حالی است که بالاترین رقم پرداختی به کارگران ساده در قالب حداقل دستمزد چیزی در حدود هشت میلیون و پانصد هزار تومان است. این تفاوت گویای فاصله‌ی عمیقی است که افراد با خرید مسکن در ایران دارند و همین امر زمینه را برای رشد بیش از پیش قیمت اجاره‌بها فراهم می‌کند.

گران‌ترین منطقه‌ی تهران نیز قیمت مسکن 160 میلیون تومانی به ازای هر متر مربع را رویت کرده و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از رقم عجیب هشتاد میلیون تومان فراتر رفته است.

تلاطم بازار مسکن از چه زمانی آغاز شد؟

تلاطم قیمتی در بازار مسکن پایتخت از دی‌‌‌ماه پارسال تقریبا یک ماه بعد از شروع التهاب ارزی در کشور آغاز شد. این فاصله حداقل یک‌ماهه همواره در خصوص زمان واکنش بازار مسکن به تغییرات محسوس قیمت ارز وجود دارد و به این خاطر جهش قیمت مسکن از دی‌‌‌ماه محسوس شد. پس از آن دیگر آمارهای رسمی از بازار مسکن منتشر نشد اما تحقیقات میدانی نشان می‌‌‌داد که مسکن ملتهب‌‌‌ترین روزهای خود را در بهمن و اسفند پشت سر می‌‌‌گذارد؛ موضوعی که اکنون در آمار رسمی تایید و مشخص شده که تنها در یک ماه پایانی سال ۱۴۰۱ یعنی بازار شب عید مسکن در اسفندماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله‌شده در تهران نسبت به بهمن‌‌‌ماه معادل ۱۴‌درصد جهش کرد. پشت پرده این جهش وضعیت خاص متغیرهای اقتصادی موثر بر بخش مسکن بود، کما اینکه اسفند پارسال هم به لحاظ وضعیت نرخ ارز و هم به لحاظ رشد نقدینگی به عنوان متغیر تورم‌‌‌ساز، شرایط پرتنشی در کشور حاکم بود و اثر آن بر بازار مسکن نیز دور از انتظار نبود.

بازار مسکن در خرداد ماه آرام گرفت؟

این وضعیت در نیمه اول فصل بهار ۱۴۰۲ نیز ادامه داشت، و فروردین و اردیبهشت در بخش مسکن پرتنش بود. البته از نیمه اردیبهشت سیگنال‌‌‌های مثبتی از برقراری ثبات و آرامش در بازار ارز و به دنبال آن سایر بازارها از جمله طلا و بورس دریافت شد اما از آنجا که واکنش بازار مسکن به تغییرات متغیر ارزی همواره با قدری تاخیر صورت می‌گیرد، اردیبهشت امسال نیز تنش قیمتی در بازار مسکن مشهود بود، طوری که در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل حدود ۸‌درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد. تورم ملکی ۸درصدی در اردیبهشت اما یک‌باره در خردادماه به ۱.۶‌درصد کاهش پیدا کرد و پس از آن با شروع تیرماه قیمت‌ها در سراشیبی کاهش قرار گرفت. به این ترتیب آشکار است که هم جهت تغییرات قیمت مسکن متفاوت بوده و هم فاصله مقدار تورم در دو فصل متوالی سپری شده از سال‌جاری با یکدیگر قابل‌ توجه است.

۴ عامل افزایش قیمت مسکن در تابستان ۱۴۰۲

بررسی عوامل دخیل در کاهش قیمت مسکن طی سه ماه متوالی تابستان ۱۴۰۲ حاکی از نقش‌‌‌آفرینی چهار عامل بیرونی و یکعامل درون بازار مسکن در این خصوص است. اولین عامل بیرونی موثر بر بازار مسکن در فصل گذشته، موضوع سرنوشت توافق با غرب و آینده مذاکرات برای رفع تحریم‌‌‌ها بود که دست‌‌‌کم سه نشانه مثبت در این خصوص طی فصل تابستان وجود داشت. این نشانه‌‌‌ها شامل تبادل زندانیان ایرانی و آمریکایی، آزاد شدن بخشی از دارایی‌‌‌های ارزی بلوکه شده ایران و افزایش فروش نفت توسط ایران بود. این رخدادها در پی آمد و شدهای دیپلماتیک صورت گرفته از سوی میانجی‌‌‌هایی از کشورهای منطقه از جمله سلطان عمان صورت گرفت و شرایط به نحوی پیش رفت که گویا مساله توافق هسته‌‌‌ای روی ریل حل شدن است. از آنجا که امروز هم علائمی از اینکه این کارگردان از ریل تابستانی خارج شده است وجود ندارد، بنابراین می‌توان امیدوار بود که در پاییز و زمستان نیز روند به همین ترتیب ادامه پیدا کند و نقش این کارگردان در تغییرات قیمت مسکن همچنان کاهنده باشد.

دومین عامل که از بیرون بازار مسکن بر قیمت ملک در تابستان اثر گذاشت، وضعیت نقدینگی و نرخ رشد آن به عنوان متغیر اصلی تورم‌‌‌ساز در کشور بوده است. تیرماه امسال نرخ رشد نقدینگی که پیش‌تر به بیش از ۳۵‌درصد رسیده و ماه‌‌‌های متوالی پرتورم را پشت سر گذاشته بود، به میزان قابل‌توجهی کاهش پیدا کرد و به متوسط تاریخی خود یعنی حدود ۲۷‌درصد نزدیک شد. هرچند این نرخ ممکن است در ماه‌‌‌های آینده نوسان‌‌‌های جزئی داشته باشد اما دست‌‌‌کم در حال حاضر علائمی از بازگشت آن به سطح ملتهب‌‌‌کننده اقتصاد کشور وجود ندارد و بعید است دامنه این نوسان از حد یکی دو درصد فراتر برود. به این ترتیب نقش کارگردان دوم تغییرات قیمت مسکن در تابستان نیز دست‌‌‌کم طی مدت سپری شده از پاییز تغییری نکرده است.

پس از آن باید به نقش موضوع مهم دیگری که اثر آن بر همه بازارها می‌تواند محسوس باشد پرداخت و آن انتخابات پیش روی مجلس شورای اسلامی است که اواخر امسال برگزار خواهد شد. صاحبنظران اقتصادی معتقدند با توجه به اهمیت آرامش نسبی در فضای اقتصادی در آستانه برگزاری این رویداد سیاسی مهم کشور، اهتمام سیاستگذار این است که به هر طریق ممکن اجازه رشد نرخ دلار را ندهد و آن را در موقعیت به دور از التهاب فعلی حفظ کند. به این ترتیب در ماه‌‌‌های آینده نقش این عامل در تغییرات قیمت مسکن یا کاهشی یا دست‌‌‌کم حفظ قیمت در مسیر ثبات نسبی خواهد بود.

در نهایت عامل بیرونی چهارم قیمت مسکن که می‌تواند روی آتیه قیمت مسکن اثر بگذارد، مساله وقوع جنگ غزه است. در صورتی که سطح تنش در منطقه خاورمیانه میان دو طرف جنگ افزایش پیدا کند، ممکن است این کارگردان نیز اثر کاهنده روی قیمت ملک داشته باشد، چراکه به هر حال وقوع هر نوع جنگی می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری ملکی را افزایش دهد.

آمارهای جدید مسکن چقدر واقعیت دارد؟

 مرکز آمار به نقل از رئیس این مرکز اعلام کرده است که در ۴-۳ ماه اخیر قیمت مسکن روند نزولی پیدا کرده و در بعضی از ماه‌ها روند افزایشی داشته است، اما در مجموع قیمت مسکن در تهران رو به کاهش نهاده است.

این گزارش‌ها اگر چه خبر خوبی برای بخش مسکن و متقاضیان خرید مسکن است، اما به نظر می‌رسد هنوز بازار مسکن نمی خواهد زیر بار این موضوع که قیمت‌ها باید کاهش یابد برود. چرا که هنوز هم نهاده های تولید مسکن رو به افزایش قیمت گذاشته اند.

به گزارش خبرگزاری بازار، داریوش ابوحمزه در این خصوص معتقد است که روشی که مرکز آمار در مورد تهیه آمار اتخاذ می‌کند با روش بانک مرکزی و جاهای دیگر تفاوت‌هایی دارد، اما قیمت مسکنی که اخیرا برای تهران اعلام شد مربوط به یک سال گذشته است. البته در این مدت در ۴-۳ ماه اخیر قیمت مسکن در تهران روند نزولی پیدا کرد، اما در بعضی از ماه‌های قبل روند افزایشی داشته است، ولی در مجموع قیمت مسکن در تهران رو به کاهش نهاده است.

این اظهارات نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن شاید به نوعی مقطعی بوده است و اگر بخواهیم به کاهش قیمت مسکن به صورت مداوم خوشبین باشیم باید نهاده های تولید مسکن و در نهایت قیمت تمام شده را کاهشی ببینیم.

قیمت مسکن کمتر می‌شود؟

جمشید برزگر؛ رئیس کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش قیمت مسکن که مرکز آمار اعلام کرده است در ماه های اخیر روندی کاهشی داشته است می‌تواند ادامه دار باشد؟ می‌گوید: ابتدا باید در خصوص گزارش مرکز آمار اینطور عنوان شود که آیا این کاهش قیمت مسکن می تواند مستمر و ادامه دار باشد یا خیر؟ اما به هر حال وقتی تورم عمومی داریم و از سوی دیگر عوارض و خدمات مهندسی رشد زیادی دارند می توان گفت که قیمت تمام شده مسکن و در نهایت قیمت مسکن کاهش نمی یابد.

وی افزود: به عنوان مثال هزینه تحمیلی خدمات نظام مهندسی تاثیری مستقیمی بر قیمت تمام شده ساخت منی گذارد. باید بگویم که وقتی این هزینه نسبت به سال گذشته ۲۰۰ درصد افزایش می یابد و هزینه پروانه ساختمانی نیز در همین حد و حدود رشد می کند آیا نباید انتظار رشد قیمت تمام شده را داشت؟

برزگر با تاکید بر اینکه فقط هزینه‌های خدمات مهندسی نیستند که بر قیمت تمام شده تاثیر می‌گذارند ادامه داد: برخی عوامل درونی و بیرونی و حتی سیاسی باعث می‌شود مسکن گران شود. به عنوان مثال وقتی که در خصوص حامل های انرژی تصمیم گیری می شود می بینیم که مسکن تاثیر می پذیرد. پس تاکید می‌کنم که فقط مصالح ساختمانی و یا عوارض شهرداری بر قیمت مسکن تاثیر نمی گذارند.

کاهش تقاضا دلیل گرانی مسکن

اما بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن اعتقاد دیگری دارد او می گوید: تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ از ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، وارد میانگین تولید ۲۰۰ هزار واحد مسکونی شد. این آمار می تواند گویای این باشد که کاهش تولید و افزایش تقاضا خود دلیلی بر گرانی مسکن است و اگر هم کاهش قیمتی رخ می‌دهد برای این است که بازار مسکن و خرید و فروش در وضعیت رکود به سر می برد.

ستاریان معتقد است که افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کشور امری همیشگی بوده‌ و هست و قیمت تمام شده مسکن در پی این موارد همواره رخ می دهد. حال نتیجه می‌گیریم که سازندگان مسکن باید نسبت به ساخت و ساز مسکن رغبت داشته‌ باشند و زمانی که این انگیزه ها به هر دلیلی وجود ندارد کاهش تولید مسکن و تقاضای انباشته رخ می‌دهد.

او تاکید دارد تا زمانی که انباشت تقاضا وجود دارد و تقاضای مسکن از عرضه فاصله زیادی گرفته است نباید انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت. هر چند اگر تورم عمومی داشته باشیم به نظر انتظار کاهش قیمت از بازار مسکن چندان منصفانه و عادلانه نیست.

به نظر می رسد بازار مسکن در ماه های آتی وضعیتی آرام و به دور از هر گونه افزایش قیمتی را سپری کند. حتی به نظر می‌رسد احتمال اینکه قیمت‌ها باز هم در برخی مناطق کاهشی باشد وجود دارد. اما باید دید که سایر مولفه‌های تاثیرگذار این اجازه را به بازار مسکن خواهند داد تا روزهای آرام خود را سپری کند؟