«اکونگار» گزارش میدهد؛
شوک قیمتی جنگ به بازار مسکن/افزایش شدید هزینههای ساخت و ساز
بررسی وضعیت بازار مسکن نشان میدهد که تورم ساخت و ساز در سال ۱۴۰۴ نزدیک به ۵۰درصد بوده و این رقم در سال جاری جهش نجومی خواهد داشت.
اکونگار، محمد قهرمانی کوشان- طبق دادههای رسمی مرکز آمار، در بهار ۱۴۰۴، هزینه ساخت و ساز در تهران به طور متوسط 49.7 درصد نسبت به بهار سال قبل (بهار ۱۴۰۳) افزایش یافته است. این بالاترین نرخ رشد در سه سال اخیر (۱۴۰۱، ۱۴۰۲، و ۱۴۰۳) گزارش شده است. به عبارتی هزینههای تولید مسکن طی یکسال نزدیک به ۵۰درصد افزایش یافته است.
سبقت بازار طلا و سکه از بازار مسکن
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با یک رکود سنگین همراه با کاهش شدید معاملات و حتی ساخت و ساز همراه بود. پس از جنگ ۱۲روزه، خروج اتباع، افزایش دستمزد کارگران، رشد قیمت نهادههای ساختمانی، افزایش عوارض ساختوساز و تعرفههای نظام مهندسی، هزینه ساخت بالا رفت، اما بازار مسکن همچنان نسبت به بازارهای موازی مانند طلا، سکه و ارز عقبماندگی سنگین داشت.
افت شدید تقاضا در مناطق پر معامله تهران
درحالی که بازار مسکن یک رکود سنگین را تجربه میکرد، براساس آمارهای غیر رسمی در زمستان ۱۴۰۴ مناطق پرمعامله تهران مانند مناطق ۲، ۵ و ۱۰ با افت شدید تقاضا همراه شده بودند و تعداد قراردادهای خرید و فروش در آذر و دی ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۰ درصد کاهش یافت.
تداوم رکود در بازار مسکن با جنگ تحمیلی سوم تشدید شد و علاوه بر کاهش معاملات افت شدید ساخت و ساز همراه با افزایش هزینههای ساخت بر بازار مسکن سایه انداخته است.
سناریوهای متضاد بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
با وجود اینکه افت شدید معاملات در بازار مسکن تهران محسوس است، به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ وضعیت چندان مناسبی نخواهد داشت. به گفته کارشناسان، سرنوشت مسکن در سال پیشرو، میان دو سناریوی متضاد در نوسان است؛ از سویی تداوم تنشهای نظامی میتواند منجر به مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک و رونق بازار اجاره در مناطق کمخطر شود، از سوی دیگر، پایان احتمالی درگیریها با چالش جدی تورم نهادههای ساختمانی ناشی از آسیب به زیرساختهای تولیدی (فولاد و سیمان) گره خورده است که میتواند هزینه تمامشده ساخت را به شکلی جهشوار افزایش دهد.
افت ۲۸درصدی ارزش واقعی مسکن در سال ۱۴۰۴
براساس آمارهای رسمی، در یکسال اخیر، میانگین قیمت فقط ۲۳ درصد بالا رفت؛ در حالی که تورم عمومی ۵۱ درصد بود و همین باعث شد ارزش واقعی مسکن ۲۸ درصد افت کند.
افزایش ۶۱درصدی قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۴
بررسی آخرین دادههای مرکز آمار نشان میدهد که تورم تولیدکننده در بخش مصالح ساختمانی رشد فزایندهای داشته است. بر اساس دادههای رسمی منتشر شده، قیمت مصالح ساختمانی در زمستان سال ۱۴۰۴ به طور متوسط 61 درصد نسبت به زمستان 1403 افزایش پیدا کرده است. این میزان افزایش قیمت در برخی اقلام کلیدی و پایه مانند چوب، به حدود 96 درصد میرسد و نمیتوانیم این اعداد را در قیمت تمامشده خانههای نوساز نادیده بگیریم.
شوک جنگ به بازار مسکن
جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوهسازان در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ میگوید« : بعد از حملات ناجوانمردانه به صنایع و صنعت پتروشیمی باید اذعان کرد که صنایع پلیمری و لوله حدود ۳ برابر رشد کرد. البته صنعت فولاد نیز بعد از این اتفاقات بر قیمت محصولات مرتبط با صنعت ساختمان را تحت تاثیر قرار داده است به طوریکه در این بخش نیز شاهد رشد ۲۰ درصدی قیمت صنایع فولادی مرتبط با بخش مسکن هستیم.بازار مسکن در شوک فرو رفته است و مشخص نیست که بتوانیم از آینده بازار و صنعت ساختمان یک پیش بینی دقیقی داشته باشیم. اما آنچه که میتوان در این وضعیت به آن اشاره کرد این است که قیمت تمام شده ساخت مسکن قطعا تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.»
بازگشت رکود به بازار مسکن
داوود بیگی نژاد نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران هم در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ معتقد است«هرچند در ماههای پایانی سال گذشته اندکی معاملات ملکی بهبود یافته بود، اما شرایط ناشی از جنگ که از ۹ اسفند ماه آغاز شد، بار دیگر رکود را در بازار مسکن حاکم کرد.»
پیشبینی افزایش ۴۰درصدی قیمت مسکن
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن هم در پیشبینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ میگوید« در سال گذشته، زمانی که روند خرید و فروش مسکن ارتقا پیدا کرده و غنای نسبی در آن شکل گرفته بود، با توجه به تقاضای موثر برای خرید، شاهد افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی قیمتها بودیم.»
به گفته وی «در حال حاضر، تعیین تکلیف قیمت املاک در سال جدید به چندین عامل بستگی دارد که یکی از آنها، همان تقاضای انباشته از ماههای پایانی سال قبل و ماه فروردین است.تقاضا ملک وجود دارد و افراد واحدهای خود را فروختهاند و اکنون در پی نقد کردن سایر داراییهای خود برای خرید مجدد هستند؛ هرچند شاید تعداد یا رقم این معاملات بالا نیست و در مقیاس کلانشهری مانند تهران، به تنهایی منجر به افزایش قیمت نمیشود، اما مبنای انتقال قیمت ملک در سال جدید را همان سقف و کف قیمتهای اواخر سال ۱۴۰۴ قرار میدهد؛ یعنی همان اعداد و ارقامی که روند صعودی داشتند.»
