صعود تورم اجاره در میان جدال سیاستگذاران
تورم‌سالانه ۳۶.۵درصدی در بازار اجاره نشین‌ها « بی‌اثر بودن نرخ دستوری ۲۰درصدی» را بر روند رشد اجاره‌بها نشان می‌دهد و از «اثر منفی مداخله‌گری به جای سیاستگذاری» بر عرضه مسکن حکایت دارد.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد، تورم ماهانه اجاره مسکن، بالاترین نرخ ۱۱ماه گذشته را ثبت کرد. با ادامه این روند، رشد سالانه اجاره‌بها به مرز ۴۰درصد یا بیشتر می‌رسد؛ تورم سالانه اجاره هم‌اکنون ۳۶.۵درصد است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، دو سیاست «نرخ دستوری اجاره» و «مسکن‌دولتی روی زمین ۹۹ساله» نتوانسته «فشار هزینه اجاره» را که بر دهک‌های یک تا سه بیشتر از سایر مستاجرها است، کم کند و اکنون وقت انتخاب «راه دوم» است. توان دهک یک برای پرداخت نقدی در مسکن‌ملی، حداکثر ۱۲میلیون تومان است؛ درحالی‌که خرید این خانه‌ها ۸۵۰ میلیون «آورده نقد» نیاز دارد.
تورم ماهانه اجاره‌بها برای سومین ماه متوالی افزایشی شد و با دستیابی به سطح 3درصدی زنگ خطر افزایش تورم نقطه‌ای و سالانه اجاره‌بها را به صدا درآورد. در چنین شرایطی سیاستگذاران حوزه مسکن همچنان درگیر انتخاب بهترین شیوه حمایت از فقرای مسکن به‌خصوص در دهک‌های پایین درآمدی هستند. درحالی‌که برخی نمایندگان بر تامین مسکن ملی حمایتی از طریق تامین زمین 99 ساله اصرار دارند، کارشناسان و سیاستگذاران دولتی معتقدند که دهک‌های یک تا 3 درآمدی از پس تامین آورده و اقساط وام در طرح مسکن حمایتی ملکی بر نمی‌آیند و در شرایط کنونی بودجه محدود دولت باید صرف ساخت مسکن دولتی استیجاری برای گروه‌های پایین درآمدی شود.
صعود تورم اجاره در میانه جدال سیاستگذاران
تورم ماهانه اجاره‌بهای مهر به رکورد 11 ماهه رسید؛ این در حالی است که در همین زمان اختلاف میان برخی نمایندگان و دولت در خصوص راه‌حل تامین مسکن فقرا به شدت افزایش داشته است. در شرایطی که برخی نمایندگان تامین زمین 99 ساله را راه‌حل کاهش قیمت زمین و مسکن و در ادامه کاهش فشار بر مستاجران به‌خصوص در دهک‌های پایین درآمدی می‌دانند، کارشناسان وزارت راه و شهرسازی سعی دارند تا اثبات کنند که واگذاری زمین 99 ساله به علت دو مانع به کاهش فشار هزینه مسکن در دهک‌های پایین درآمدی نمی‌انجامد. اولا تجربه نشان‌داده که فقرای مسکن در دهک‌های یک تا 3 درآمدی الزاما با زمین صاحب مسکن نمی‌شوند و دوما در این مقطع هزینه آماده‌سازی زمین فراتر از توان بودجه‌ای دولت و مردم است. براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه اجاره‌بها برای مهر امسال برابر 3 درصد اعلام شد که این رقم بیشترین میزان این شاخص پس از آبان سال گذشته یعنی بازه 11 ماه اخیر بود.
همچنین تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها برای مهر نیز برابر 34 درصد اعلام شد؛ طی ماه‌های اخیر تورم نقطه‌ای اجاره‌بها کاهشی شده و از رکوردهای 40 درصدی که در سال قبل برای آن به ثبت رسیده بود، فاصله گرفته است؛ اگرچه کاهش تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در نگاه اول داده امیدوارکننده‌ای از وضعیت بازار اجاره‌بها را متصور می‌کند؛ اما بازگشت تورم ماهانه اجاره‌بها به مسیر رشد از مرداد امسال و صعود آن به سطح 3 درصدی برای مهر ماه زنگ خطر جدی جهش دیگر در بازار اجاره‌بها را به صدا درآورد.
تورم نقطه‌ای بیش از 40 درصدی در بازار اجاره‌بها در سال 1403 و ماه‌های ابتدایی 1402 نتیجه تورم‌های ماهانه 3 درصدی بود. در عین حال حداکثر رشد تورم اجاره‌بها که از حد تحمل خانوار ایرانی در شرایط کنونی خارج نباشد، 20 درصد است؛ این سطح تورمی نتیجه متوسط تورم ماهانه 20 درصدی است و از این منظر نیز تورم ماهانه وضعیت مناسبی را متصور نمی‌کند.
در حالی طی سال‌های اخیر عمده بودجه دولت در جهت تامین مسکن اقشار نیازمند صرف تامین یارانه ساخت و فروش مسکن ملکی شده که بخشی از خانوارهای دهک پایین به دلیل عدم تامین آورده وارد این طرح‌ها نمی‌شوند، گروهی دیگر وارد شده و به دلیل چالش مالی از آن انصراف می‌دهند و گروهی نیز به ضرورت تامین سایر هزینه‌های ضروری نظیر خوراک و درمان مجبور به فروش امتیاز در میانه راه می‌شوند و به این ترتیب یارانه‌های دولتی در نهایت گروه‌های پایین را خانه‌دار نمی‌کند.
چرخش تورم اجاره مسکن
تورم ماهانه عمومی برای مهر امسال 5 درصد اعلام شد؛ این رقم بالاترین میزان این شاخص در ۴۰ماه اخیر بود؛ همچنین نرخ تورم نقطه‌ای در مهرماه با ثبت رقم 48.6 درصد به بیشترین مقدار خود در ۲۹ماه اخیر رسید. افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی عامل جهش تورم عمومی در کشور طی ماه‌های اخیر بوده است.
اوج‌گیری تورم عمومی پتانسیل جهت‌دهی به تورم اجاره‌بها را در میان و بلندمدت دارد. در واقع تورم اجاره‌بها تابع 2 فاکتور تورم عمومی و تورم مسکن است؛ درحالی‌که افت تقاضا در بازار مسکن از شدت تورم این بخش کاسته، تورم عمومی در مسیر رشد حرکت می‌کند و این موضوع می‌تواند محرک تورم اجاره‌بها باشد. در این شرایط اصلی‌ترین راهکار برای کاهش فشار بر مستاجران کنترل تورم عمومی از منظر اصلاح سیاست اقتصادی و سیاسی است.
در همین زمان در داخل بخش مسکن و ساختمان نیز می‌توان اقداماتی برای کاهش فشار مسکن انجام داد؛ عدم صرف منابع محدود دولت در ساخت مسکن حمایتی دولتی بر زمین 99 ساله و صرف آن در ساخت مسکن استیجاری ارزان قیمت برای دهک‌های پایین درآمدی، اصلی‌ترین راهکار در شرایط کنونی است.البته طی 2 سال اخیر
منفعت خانه ملکی حمایتی به دهک‌های پایین نمی‌رسد
حبیب الله طاهرخانی معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در نشستی داده‌های دقیقی از عدم کارآیی طرح مسکن ملی در خانه‌دار کردن دهک‌های یک تا 4 را عنوان کرد. هزینه حداقلی ساخت یک واحد مسکن ملی بدون تامین زمین در شرایط کنونی 1.5میلیارد تومان است؛ در شرایطی که سقف تسهیلات بانک مسکن 650میلیون تومان است، میزان آورده هر خانوار برای خانه‌دار شدن حداقل 850میلیون تومان می‌شود. این رقم به هیچ وجه مطابق درآمد و پس‌انداز خانوارها در دهک‌های مختلف درآمدی و به‌خصوص دهک‌های پایین درآمدی نیست.
متوسط درآمد خانوار شهری در کل دهک‌های درآمدی در سال 1403 برابر 429میلیون تومان برآورد شده است؛ این رقم برای دهک اول 119میلیون تومان، برای دهک دوم 204میلیون تومان، برای دهک سوم برابر 251میلیون تومان و برای دهک چهارم برابر 294میلیون تومان بود. این در حالی است که طبق برآورد طرح جامع مسکن در سال 1396 خانوارهای شهری به طور متوسط 25 درصد از درآمد خود را پس‌انداز کرده‌اند؛ این سهم برای خانوارهای دهک اول یک درصد (12میلیون تومان در یک سال)، برای خانوار دهک دوم 4 درصد (82میلیون تومان)، برای خانوار دهک سوم 7 درصد (176میلیون تومان) و برای خانوار دهک چهارم 13 درصد درآمد کل سال بوده است. بنابراین اگر قرار باشد که یک خانواده در دهک اول، از محل پس‌انداز یک سال خود، آورده برای ساخت یک واحد مسکن ملکی را تامین کند با کسری 838میلیون تومانی مواجه می شود.
بخش مسکن سعی داشته تا با وضع سقف اجباری 25 درصدی به مهار تورم اجاره‌بها بپردازد که این اقدامات اثرگذار نبوده و به کاهش عرضه نیز منجر شده که این موضوع نتیجه عکسی بر تورم اجاره برجای می‌گذارد.
