ورود دردسرساز دولت به حوزه تولید مسکن
هدف از شکل‌گیری تعاونی‌ها این است که تمام اعضای تشکیل دهنده آن بتوانند از محصول یا خدمات تولیدی به قیمت تمام‌شده استفاده کنند.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ مدیر عامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر (سپکو) معتقد است که قانون‌گذار از ابتدا یک ایراد را در این قانون، ایجاد کرده است و آن بحث این است که ورود اشخاص به این فعالیت‌ها باید حرفه‌ای باشد، از این رو اشخاصی که از طرف اعضای تشکیل‌دهنده این تعاونی‌ها انتخاب می‌شوند، از ابتدا تا زمانی که تصمیم بر این شد که تعاونی‌ها در بخش خصوصی هم بتوانند فعالیت کنند، درست شکل نگرفت.
یعنی مجموعه، سازمان یا نهادی تشکیل می‌شد و پرسنل آن مجموعه با یکدیگر شرکت تعاونی راه‌اندازی می‌کردند. سپس این پرسنل از بین خودشان اشخاصی را برای هیات‌مدیره انتخاب می‌کردند که قبلا در آن راستا هیچ گونه فعالیت مشابهی انجام نداده بودند و تجربه و دانشی نداشتند. این مساله باعث می‌شد که این افراد به بیراهه بروند و خطا کنند.
به گفته حسن بختیاری معمولا چیزی که ما از تعاونی‌ها دیده‌ایم و تجربه کرده‌ایم این است که بیش از ۵٠ درصد موفق بوده‌اند، اما این آمار، آمار چندان مناسبی نیست. به همین دلیل در سالیان گذشته یک ذهنیت در مردم ایجاد شده که پروژه‌هایی که معمولا در سیستم تعاونی‌ها تعریف می‌شود، شاید پروژه‌های آنچنان موفقی نباشند.
در صورتی که شکل‌گیری تعاونی و آن ایرادی که برای انتخاب اعضای هیات‌مدیره در قانون وجود دارد که به موضوع تخصصی بودنشان دقت نمی‌شود، این کار را به بیراهه کشانده است. برای بررسی بیشتر موضوع گفت‌وگویی با حسن بختیاری مدیر عامل سپکو داشته‌ایم که در ادامه می‌آید.
در چهار دهه اخیر، ۱۷ سیاست مسکن اجرا شده است. این میزان سیاست، اگرچه مورد نقد کارشناسان است اما اهمیت این بخش برای دولت را نشان می‌دهد. با این حال هنوز مشکل مسکن برای بسیاری از دهک‌ها پابرجا است. چرا؟
طی چهار دهه اخیر، قوانین زیادی توسط مجلس و دولت‌ها طی لوایح مختلف برای تصویب رفته، تصویب هم شده و به مرحله اجرا رسیده است. تقریبا می‌توان گفت که در این چهار دهه، بزرگ‌ترین طرح، طرح مسکن مهر بود. به این دلیل که غالب طرح‌ها در باطن دولت تعریف می‌شوند و دولت خود را بخشی از فرآیند اجرایی این طرح‌ها می‌داند، لذا در این زمینه به مشکل برمی‌خوریم. اصلا از هیچ دولتی توقع نیست که به اجرا ورود کند، آن هم در یک حوزه تخصصی مثل مسکن که در مملکت ما حداقل می‌توان گفت ۷٠ درصد در سبد معیشتی هر خانواده سهم دارد.
یکی از فرآیندهایی که دولت در این سیاستگذاری‌ها انجام می‌دهد، فرآیندی است که خودش یا ارگان‌های شبه‌دولتی یا مجموعه‌هایی را که به خصولتی معروف شده‌اند روی پروژه‌ها می‌گذارد. به نظر من این کار یکی از بزرگ‌ترین اشتباهاتی است که همیشه منجر شده جریان ساخت‌وساز در طرح‌ها و سیاست‌هایی که دولت داشته است، با مشکل مواجه شود. برای مثال در طرح مسکن مهر، شرکت‌ها و بخش‌های خصوصی به‌عنوان پیمانکار و مجری ورود کردند اما همچنان از دولت تغذیه می‌کردند و مجری اصلی طرح دولت بود. توقع ما این است که اگر دولت می‌خواهد در طرح‌های این‌چنینی با موفقیت مواجه شود، صرفا یک تسهیلگر بین مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان باشد.
اما موضوعی که وجود دارد و دولت به خاطر آن نمی‌تواند تسهیلگر باشد این است که دولت خودش یکی از بزرگ‌ترین مالکان اراضی است و قطعا به سرمایه‌گذاری و عملیاتی کردن آن فکر می‌کند. بهترین راه برای اینکه این موضوع حل شود این است که دولت و نهادها، اراضی را به بخش‌های خصوصی واگذار کنند و فرآیندهایی را پیش‌بینی و تبدیل به قانون کنند که بین مصرف‌کننده‌ای که به دنبال خرید و به دست آوردن یک واحد مسکونی است، به علاوه مالکان جدیدی که نباید دولتی باشند و بخش‌های خصوصی که قرار است سرمایه‌گذاری کنند یا پیمانکار باشند یک زنجیره شفاف و مشخص ایجاد کند.
اما در عمل می‌بینیم که نهادها، سهم عظیمی از اراضی را دارند، مثلا در نهادهایی مثل بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید و ستاد اجرایی فرمان امام، ما اراضی بسیار زیادی داریم و آنها مالکان بزرگی هستند که در نهایت مالکان حاکمیتی و دولتی محسوب می‌شوند. موضوع دیگر این است که به‌نظر می‌رسد دولت‌ها دنبال این هستند که با تهیه مسکن برای مردم، یک ذهنیت خوب در مردم ایجاد کنند که در دوره‌های بعدی انتخاباتی بتوانند رای جمع کنند. به همین دلیل چون با این هدف وارد کار می‌شوند، ساخت مسکن ناقص انجام می‌شود. ما وقتی از مسکن صحبت می‌کنیم صرفا یک چهار‌دیواری که مردم می‌خواهند در آن زندگی کنند را نمی‌گوییم، مسکن یعنی مجموعه‌ای که در ارتباط با مجموعه‌های خدماتی، زیرساختی و روساختی است که باهم تشکیل یک اجتماع و یک شهر را می‌دهند. ولی دولت فقط با این دید به قضیه نگاه می‌کند که بتواند آمار تولید مسکن دهد.
مثلا در یک یا دو سال ۲٠٠ هزار واحد مسکن را تولید می‌کند که این مسکن تولید شده سرانه آموزشی، مرکز بهداشتی درمانی، فضای سبز و... برایش تامین نشده و به همین دلیل طرح به بیراهه می‌رود و عملا یک ابزار است برای اینکه دولت بتواند جای پای خود را در رای‌گیری محکم کند. این یکی از عواملی است که باعث فرسایش این کار شده و آن را درست جلو نمی‌برد.
مساله دیگری که می‌توانیم در بحث چالش‌های مسکن عنوان کنیم، تنگناهای مالی است و اقساط سنگینی که دهک‌های پایین باید برای تامین مسکن بپردازند. تعاونی‌ها چگونه می‌توانند این معضل را حل کنند یا راهکاری برای این بحران ارائه دهند؟
در شرایط اقتصادی حاضر، ما زمانی می‌توانستیم بگوییم دهک ۱ و ۲ و ۳، دهک محروم و خیلی ضعیفی هستند که نیاز دارند که برای صاحب خانه شدن از دولت کمک داشته باشند. اما امروز و با توجه به تورم‌های موجود و کاهش ارزش پول ملی، این خط از دهک ۳ و ۴ گذشته و به دهک ۵ و ۶ رسیده است. اولین نکته این است که ما وقتی صحبت دهک‌های ۱ ،۲، ۳ و به تازگی ۴، ۵، ۶ را می‌کنیم، باید طرح‌های حمایتی ارائه بدهیم.
ما نمی‌توانیم توقع داشته باشیم اشخاصی که در این دهک‌ها قرار گرفته‌اند و بخش اعظمی از جمعیت کشور ما را شامل می‌شوند، خودشان توان این را داشته باشند که بتوانند با این وضعیت اقتصادی و با این میزان افزایش قیمت در نهاده‌های ساختمانی و عوامل سازنده‌ای که برای تمام شدن قیمت یک مترمربع داریم، شرکت کرده و صاحب خانه شوند.
اینجا بزرگ‌ترین مساله‌ای که وجود دارد این است که ما ابتدا هزینه‌هایی را که باعث تمام شدن قیمت یک مترمربع آپارتمان می‌شوند ارزیابی کنیم، سپس برایش راهکار پیدا کنیم. در این زمینه معمولا سه اصل داریم: بحث زمین، بحث مسائل اداری، پروانه‌ها، خدمات مهندسی و مشاوری، و بحث نهاده‌های ساختمانی، مصالح، تجهیزات و همچنین بحث سود پیمانکار هم وجود دارد که در همین آیتم سوم تعریف شده است. امروزه با توجه به قیمتی که در حوزه زمین داریم، بالغ بر ۵٠ تا ۶٠ درصد هزینه‌های تمام‌شده یک مترمربع آپارتمان، به بخش زمین اختصاص می‌یابد. از طرفی دولتی داریم که مالک بزرگی است و زمین‌های زیادی را تحت تملک خودش دارد. برای اینکه بتوانیم در درجه اول برای این اشخاص قیمت را به خوبی متناسب‌سازی کرده و کاهش دهیم، دولت باید زمین خودش را رایگان عرضه کند، چون این زمین متعلق به همین مردم است.
صفر کردن هزینه زمین باعث می‌شود که بالغ بر ۵٠ درصد کاهش قیمت داشته باشیم. اگر فضا برای اولین آیتم ایجاد شود، تعاونی‌ها می‌توانند یک کار مدیریتی کنند. یعنی شرکت‌هایی را در قالب تعاونی تشکیل دهند که حتما با اصلاح قانون تعاون، متشکل از افرادی باشد که در زمینه ساخت و تولید مسکن سابقه خوبی دارند و فقط بحث مدیریت مالی، پیگیری امور اداری و تحویل گرفتن کارها را انجام دهند و قرار نیست که نقش خیلی گسترده‌ای در این حوزه داشته باشند. اگر قضیه با این شیوه جلو برود، تعاونی معنای صحیحی در خانه‌دار کردن مردم پیدا می‌کند.
