سازندهها با چه مشکلاتی در مسیر ساخت و ساز مواجه می‌شوند؟
به گفته بسیاری از کارشناسان صنعت ساختوساز عمده چالش‌‌‌های سرمایه‌گذاری در کشور ناشی از مسائل سیاسی است و تا زمانی که ثبات سیاسی وجود نداشته باشد، سرمایه‌گذاری نه تنها در امر مسکن و ساختمان، بلکه در بخش‌‌‌های صنعت و بازرگانی نیز کاهش پیدا می‌کند.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ به اعتقاد این عده عمدتا سرمایه‌گذار در جایی سرمایه‌گذاری می‌کند که مطمئن و باثبات باشد و همچنین پیش‌بینی نسبی از وضعیت چند سال آتی داشته باشد. اما متاسفانه این موضوع در کشور ما وجود ندارد. از ثبات سیاسی و اقتصادی محروم هستیم و تورم روزافزون باعث شده سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی رغبتی به سرمایه‌گذاری در داخل کشور نداشته باشند. متن زیر ماحصل گفت‌‌‌و‌‌‌گوی ما با جعفر خزاعی‌سرچشمه، رئیس هیات‌مدیره شرکت ساختمانی «ابنیه کار» در خصوص بررسی وضعیت کنونی و چالش‌‌‌های ساخت مسکن است.
به عنوان یک سازنده با چه مشکلاتی در مسیر ساختوساز روبه‌رو هستید؟
مشکلات متعددی در این زمینه وجود دارد. یکی از این مشکلات مربوط به فرآیند صدور پروانه ساختمانی است که در تهران و شهرستان‌‌‌ها با بوروکراسی سنگینی روبه‌رو شده و بسیار هزینه‌بر است. علاوه بر قوانین متعدد و پیچیده و سلیقه‌‌‌ای حکمرانان محلی، سازمان تامین اجتماعی، آموزش و پرورش، ادارات برق، گاز و مخابرات و سایر نهادهای مرتبط بر سر پروانه ساختمانی خراب شده‌اند.
غیر از این باید مدت طولانی برای گرفتن پروانه معطل شویم. به طور نمونه اخذ پروانه یک پروژه ۱۵ ماه طول کشید. مساله دوم این است که گرانی مسکن در تمام کشور به‌ویژه در شهرهای بزرگ و مناطقی از شمال کشور، به دلیل گرانی زمین است. در حال حاضر قیمت زمین در کشور تقریبا بالاتر از سایر نقاط دنیاست. مورد بعدی مربوط به بی‌‌‌ثباتی قیمت مصالح ساختمانی است که باعث شده سازندهها نتوانند طبق برنامهریزی پیش بروند.
به طور مثال برنامهریزی می‌‌‌کنیم که ماه آینده به مقدار مشخصی سیمان، میلگرد، گچ، تیرآهن و... بخریم، اما زمانی که خرید این مصالح فرامی‌رسد، مبلغی که برای خرید آنها در نظر گرفته‌ام، کفاف آن را نمی‌دهد و این یکی از مشکلات عمده ماست. چالش عمده‌ای که در شرایط کنونی گریبانگیر بخش ساختوساز شده، این است که سرمایه‌گذاران این حوزه دلسرد شده‌اند و آن اشتیاق و انگیزه‌ای که پیش از این در حوزه ساختمانسازی شاهد بودیم، دیگر وجود ندارد. چرا که افزایش روزافزون نرخ ارز و طلا باعث شده تا بخشی از سرمایه‌ها به این بازارهای زودبازده انتقال پیدا کند.
در حالی که کسب سود و درآمد در امر ساختمانسازی به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ حداقل چند سال زمان می‌‌‌برد. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند در بازارهای مذکور سرمایه‌گذاری کنند تا در کوتاه‌مدت نتیجه بگیرند.
در عین حال مشکل دیگر مربوط به فرسودگی تجهیزات و ماشین‌آلات ساختمانی است. اکثر ماشین‌آلات موجود در کشور مانند میکسر، پمپ بتن، تاورکرین و... که از خارج وارد می‌شوند، فرسوده هستند و حتی این ماشین‌آلات را به صورت دست دوم وارد می‌کنند و وزارت بازرگانی اجازه خریداری تجهیزات نو را نمی‌دهد. همه این مسائل اجرای پروژه‌های ساختمانی را با کندی مواجه می‌کند و سازندگان را از فعالیت در این عرصه دلسرد می‌کند. به طوری که سرمایه‌های خود را از بخش ساختمان خارج می‌کنند.
یکی دیگر از دغدغه‌‌‌ها این است که افراد به جای خرید مسکن در کشور، در کشورهای دیگر مانند ترکیه و دبی مسکن تهیه می‌کنند و سرمایه‌ای که باید در بخش مسکن کشور به کار گرفته شود، در کشورهای همسایه سرمایه‌گذاری می‌شود.
با توجه به وجود این چالش‌ها و مشکلات، دولت باید چه اقداماتی در بخش ساختوساز و تولید مسکن انجام دهد؟
در وهله اول دولت نباید سازنده و متولی ساختمان باشد؛ بلکه بخش خصوصی باید متولی تولید مسکن باشد. منتها بخش خصوصی علاوه بر مشکلاتی که با آنها دست و پنجه نرم می‌کند، از طرف دولت حمایت نمی‌شود. از بخش خصوصی حمایت بانکی نمی‌شود که این هم یکی از چالش‌‌‌های سازندگان مسکن است. برخی شرکت‌های ساختمانی به‌رغم داشتن تجهیزات و نیروی انسانی متخصص، سرمایه کافی در اختیار ندارند که بتوانند در بخش ساختوساز سرمایه‌گذاری کنند و از جایی هم حمایت نمی‌شوند.
بانک‌ها بیشتر به دنبال وام‌های زودبازده هستند؛ به طور نمونه در امور بازرگانی تسهیلات در کوتاه‌مدت به بانک‌ها بازگردانده می‌شود، در حالی که در بخش ساختمانسازی چنین نیست و به همین دلیل بانک‌ها در این حوزه سرمایه‌گذاری نمی‌‌‌کنند. چنانچه دولت برنامه مصوب و قابل اجرا داشته باشد و با تدوین ضوابط و دستورالعملی بانک‌ها را موظف به ارائه تسهیلات به سازندگان کند؛ همچنین بوروکراسی‌های موجود در صدور پروانه را کاهش دهد و ارگان‌هایی را که از طریق پروانه ساختمانی ارتزاق می‌کنند، تاحدودی تعدیل کند و بانک‌ها موظف یا ترغیب به کمک به بخش خصوصی شوند، بخش خصوصی ایران به‌ویژه به لحاظ مهندسی و ساختمانسازی در دنیا جزو کشورهای نخست در زمینه دارابودن نیروهای مهندسی است که این مهندسان می‌توانند بسیار اثرگذار باشند و کمبود مسکن را جبران کنند.
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ما با کمبود حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی در کشور مواجهیم. دولت می‌تواند طی برنامه ۱۰ ساله در راستای تامین بخشی از نیاز مسکن کشور قدم بردارد. اگر دولت تسهیلاتی برای بخش خصوصی در نظر بگیرد، آنها می‌توانند در این امر موفق عمل کنند. نه اینکه شعارهایی مانند ساخت چهار میلیون واحد مسکن را بدهند که دولت توان و بودجه اجرای آن را در اختیار ندارد. باید مانند سایر کالاها، در بخش مسکن و ساختمان هم برندسازی شود؛ در حالی که می‌بینیم نظارت و کنترل را تشدید می‌کنند.
اگر پای بخش خصوصی به میان بیاید و شرکت‌های ساختمانی برندسازی کنند؛ نیازی به کنترل‌های آنچنانی هم وجود ندارد. چون شرکت‌ها از طریق برندسازی با هم رقابت می‌کنند و مشابه این اتفاق را در ترکیه شاهد هستیم که شرکت‌ها با هم رقابت می‌کنند. این مسائل شدنی است، اما به دلایل نامعلوم انجام نمی‌شود.
دولت می‌تواند در بخش بافت فرسوده موفق عمل کند و حتی در این حوزه پیشتاز باشد. به طور نمونه مناطق مرکزی تهران فرسوده است که این بافت فرسوده دارای تمامی امکانات و دسترسی‌هاست. دولت می‌تواند در این بخش وارد شود و وزارتخانه‌ها، ادارات و نهادهای زیرمجموعه خود را به جای استقرار در مناطق شمالی شهر، به این بافت‌ها منتقل کند که از دسترسی بسیار بهتری هم برخوردارند.
این خود انگیزه‌ای برای احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده خواهد شد و در این صورت قطعا بخش خصوصی هم وارد مشارکت در این امر می‌شود. این سیاست‌ها در کشورهای دیگر دنیا اجرایی شده و امتحان خود را پس داده است. ما هم می‌توانیم در کشورمان این سیاست‌ها را اجرایی کنیم.
لطفا پروژه‌های ساختمانی را که در دست اجرا دارید معرفی کنید.
در حال حاضر ساخت ۱۸ واحد مسکونی با متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع در منطقه الهیه تهران را در دست اجرا داریم. همچنین به تازگی ساخت ۳۰ ویلای مسکونی در شمال کشور را به اتمام رسانده‌ایم.
در پایان چه انتظاراتی از مسوولان ذی‌ربط دارید؟
امیدوارم مدیران و مسوولان به این مباحث توجه کنند و صرفا به نظرات خود اکتفا نکنند. مسوولان اگر به دنبال خدمت صادقانه به مردم و کشور هستند، بهتر است به نظرات بخش خصوصی گوش دهند؛ چون ممکن است بخش خصوصی پیشنهادهایی ارائه دهند که به نفع کشور باشد.
