«شی» خیز برداشت/ تغییر ریل مسکن چینی در سرزمین اژدها

به گزارش اکونگار به نقل از فرارو، بازار عظیم املاک چین در حال فروپاشی است. شی جین پینگ می‌خواهد ایده‌های سوسیالیستی در مورد مسکن را احیا کند و دولت را دوباره در راس امور قرار دهد. قیمت خانه در سراسر چین در حال کاهش است، توسعه دهندگان سقوط کرده اند و مردم تردید دارند که آیا املاک و مستغلات هرگز دوباره جای مناسبی برای سرمایه گذاری خواهد بود یا خیر. این وضعیت بحرانی باعث کاهش رشد شده و سرمایه گذاران را در سراسر جهان با هراس در مورد سرمایه گذاری‌های شان مواجه ساخته است.

به گزارش فرارو به نقل از وال استریت ژورنال، بر اساس استراتژی جدید حزب کمونیست سهم بیش تری از بازار را که برای سال‌ها تحت سلطه بخش خصوصی بود در اختیار خواهد گرفت. به گفته مشاوران عرصه سیاستگذاری درگیر در بحث‌های اخیر، دولت چین دو برنامه اساسی است. یکی شامل خرید پروژه‌های بازار خصوصی توسط دولت و تبدیل آن به خانه‌هایی است که دولت اجاره می‌دهد یا در برخی موارد می‌فروشد.

دیگری آن که دولت چین قصد دارد مسکن‌های یارانه‌ای بیش تری را برای خانوار‌های کم درآمد و با درآمد متوسط بسازد. به گفته مشاوران عرصه سیاستگذاری هدف از این برنامه افزایش سهم مسکن ساخته شده توسط دولت برای اجاره یا فروش کم هزینه تحت شرایط محدود به حداقل ۴۰ درصد از سهم مسکن چین از ۵ درصد یا میزان بیش‌تر امروز است. این طرح‌ها با فشار گسترده شی در سال‌های اخیر به منظور گسترش کنترل حزب بر اقتصاد و مهار بخش خصوصی مطابقت دارد.

این فشار شامل سرکوب‌های نظارتی بر شرکت‌های فناوری مانند Ant Group تحت الحمایه "جک ما" سرمایه گذار معروف و سرمایه گذاری بیش‌تر شرکت‌های دولتی در صنایع ترجیحی مانند نیمه رسانا‌ها بود. ماندارین‌های اقتصادی پکن تحت رهبری" هه لی فنگ" معاون نخست وزیر چین هنوز در حال بررسی چگونگی اجرای استراتژی املاک هستند. اقتصاددانان هشدار می‌دهند که تحقق این طرح ممکن است سال‌ها به طول انجامد حتی اگر اصلا قابل دستیابی باشد.

به گفته برخی تحلیلگران هزینه آن برنامه بسیار زیاد خواهد بود: به طور بالقوه تا ۲۸۰ میلیارد دلار در سال برای پنج سال آینده یا در مجموع حدود ۱.۴ تریلیون دلار.

این که آیا چین می‌خواهد و یا اصلا می‌تواند چنین هزینه‌ای را بپردازد یک پرسش اساسی می‌باشد. دولت‌های محلی چین در حال حاضر با بدهی‌های هنگفتی مواجه شده اند و مشخص نیست که آیا پکن مایل است بار عمده این بودجه را متحمل شود یا خیر. پکن در چند سال گذشته بار‌ها تحلیلگران و سرمایه گذاران را با اقدامات ناکافی یا ضعیف اجرا شده برای تحریک رشد و پاکسازی آشفتگی مسکن ناامید کرده است. افرادی که برخی از برنامه‌های دولت را بررسی کرده اند می‌گویند این استراتژی هم چنین مملو از پیچیدگی‌ها و اهداف متناقضی است که می‌تواند اجرای کامل موفقیت آمیز آن را دشوار سازد.

مدل جدید

کنگره برگزار شده در ماه دسامبر به ریاست شی نشان داد که اولویت برای سال ۲۰۲۴ سرعت بخشیدن به توسعه آن چه که مقام‌های چینی آن را "الگوی جدید" برای بخش املاک و مستغلات می‌نامند، خواهد بود. بر اساس گزارش رسمی آن نشست این مدل باید به شدت بر مسکن ارزان قیمت ارائه شده توسط دولت تمرکز کند.

اسناد دولتی نشان می‌دهد که برنامه‌های اولیه افزودن شش میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت در پنج سال آینده را پیش بینی کرده است. بانک خلق چین ۵۰۰ میلیارد یوان یا تقریبا ۷۰ میلیارد دلار را برای تامین مالی کم هزینه به بانک‌های سیاستگذار اختصاص داده است تا به اجرای استراتژی کمک کند. تعداد انگشت شماری از پروژه‌ها با این پول در دست اجرا هستند.

مشاوران عرصه سیاستگذاری می‌گویند شی معتقد است که املاک و مستغلات که سال‌ها رشد چین را افزایش داده و در مقطعی حدود یک چهارم تولید ناخالص داخلی را شامل می‌شد دیگر نباید چنین نقش بزرگی در اقتصاد داشته باشد. از نظر شی چینن روندی اعتبارات به شکلی بیش از حد به سفته بازی دارایی منتقل شد و خطراتی را به سیستم مالی افزود، شکاف بین دارا و ندار را افزایش داد و منابع را از آن چه شی به‌عنوان "اقتصاد واقعی" قلمداد می‌کند یعنی از بخش‌های تولیدی و و فناوری پیشرفته‌ای که به نظر او برای چین در رقابت با ایالات متحده بسیار اهمیت دارد منحرف ساخت.

از برخی جهات برنامه‌های شی می‌تواند بازار مسکن چین را به ریشه‌های خود بازگرداند. دهه‌ها پیش در دوران رهبری "مائوتسه دونگ" حزب بازار املاک را کنترل می‌کرد و اکثر چینی‌ها در خانه‌هایی زندگی می‌کردند که توسط واحد‌های کار حزبی شان فراهم شده بود. در اواخر دهه ۱۹۹۰ میلادی زمانی که رهبران چینی آزادسازی بازار را آغاز کردند در ابتدا سیستمی دو لایه را تصور کرده بودند که در آن برخی از مردم املاک توسعه یافته خصوصی را خریداری می‌کردند در حالی که برخی دیگر در مسکن‌های یارانه‌ای دولتی زندگی می‌کردند. با این وجود، طی دهه‌های بعد توسعه دهندگان خصوصی املاک مانند شرکت اورگراند به سرعت گسترش یافتند و به طور فزاینده‌ای بر بازار املاک و مستغلات چین تسلط پیدا کردند. امروزه بیش از ۹۰ درصد از خانوار‌های چینی صاحب خانه هستند در حالی که این رقم در ایالات متحده حدود ۶۶ درصد است.

تغییر به سمت مالکیت خصوصی باعث ایجاد ثروت عظیمی در چین شد، اما رشد انفجاری بازار هم چنین جرقه حباب ناشی از بدهی را برانگیخت و بسیاری از خانواده‌های جوان را از مسکن مطلوب محروم کرد و شی و دیگر رهبران ارشد را که احساس می‌کردند کشور از ریشه‌های سوسیالیستی خود دور شده ناامید ساخت.

با فرورفتن بازار در آشفتگی در سال گذشته پس از یک کارزار چندین ساله دولتی با هدف مهار سرمایه گذاری مازاد در حوزه املاک اقتصاددانان داخل و خارج از چین از پکن خواستند تا گام‌های قاطعانه تری برای بازسازی این بخش بردارد. در حال حاضر میلیون‌ها واحد خالی در سراسر چین وجود دارد و بسیاری از ساختمان‌ها نیاز به حمایت مالی دارند.

در بحث های مرتبط با سیاستگذاری داخلی هه معاون نخست وزیر یکی از قابل اعتمادترین معاونان شی استدلال کرده که مشارکت بیش‌تر دولت راهی برای برای جذب مازاد عرضه خانه، کاهش قیمت‌ها و کمک به محافظت از بانک‌ها در صورت بدتر شدن بازار و محبور شدن آن‌ها به صدور میلیارد‌ها دلار وام برای املاک خواهد بود. به گفته مشاوران یکی دیگر از نکات برنامه دولت آن است که با تبدیل املاک خصوصی بیش‌تر به مسکن‌های یارانه‌ای دولتی برای اجاره یا فروش می‌توان به پیشبرد هدف "شکوفایی مشترک" مدنظر شی که دائما با هدف برابر ساختن جامعه چین مطرح می‌شود، کمک کرد.

سند ۱۴

راهبرد جدید با دستورالعمل دولت مرکزی که با نام "سند ۱۴" در ماه اکتبر صادر شد مورد توجه دقیق تری قرار گرفت. این استراتژی خواستار افزودن حدود ۶ میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت در ۳۵ شهر با بیش از سه میلیون نفر در هر کدام، طی پنج سال آینده شد. این سند جزئیات کمی را در مورد نحوه اجرای آن طرح فاش کرد، اما تصریح نموده که دولت محدودیت‌هایی را برای خرید هر واحدی که برای فروش عرضه می‌شود اعمال می‌کند و از خرید و فروش آن واحد‌ها در بازار جلوگیری خواهد نمود. بانک توسعه چین در ۱۹ دسامبر اعلام کرد که خط اعتباری بالغ بر ۲۰۲ میلیون یوان به شهر فوژو برای ساخت یک پروژه مسکن مقرون به صرفه اعطا کرده است. پس از تکمیل آن که برای سال ۲۰۲۶ پیش بینی می‌شود این پروژه حدود ۷۰۱ واحد مسکونی خواهد داشت که دولت محلی قصد دارد آن را به خانواده‌های کم درآمد با قیمت‌های تخفیفی بفروشد.

مشاوران عرصه سیاستگذاری درگیر در بحث‌های دولت می‌گویند پکن کماکان تمایلی به ارائه حمایت در قالب نقدینگی مستقیم به توسعه دهندگان ندارد، زیرا مقام‌های چینی نگران ظهور حباب قیمتی مسکن هستند که شی می‌خواهد آن را کاهش دهد. خرید املاک و تبدیل آن به واحد‌های اجاره‌ای پیچیدگی‌های بسیاری را ایجاد می‌کند از جمله اینکه آیا دولت باید قیمت فعلی بازار را بپردازد و در واقع در راستای نجات توسعه دهندگان یا مالکان منازلی که نمی‌توانند بدهی را پرداخت کنند گام خواهد برداشت یا بر ارائه تحفیف‌های بیش‌تر پافشاری می‌کند. هم چنین، مشخص نیست اگر مالکان نخواهند املاک شان را بفروشند چه اتفاقی رخ خواهد داد.

اقتصاددانان خاطرنشان می‌کنند که ساخت و ساز جدید برای مسکن مقرون به صرفه ساده‌تر است و مزیت بیش تری برای حمایت از صنعت ساخت و ساز چین خواهد داشت، اما گسترش ساخت و ساز‌های جدید در زمانی که جمعیت چین رو به کاهش است عرضه بیش‌تر را نیز افزایش می‌دهد. صندوق بین‌المللی پول انتظار دارد تقاضای اساسی برای مسکن جدید در دهه آینده تقریبا ۵۰ درصد کاهش یابد.

برخی از مقام‌های چینی استدلال کرده‌اند که رکود اقتصادی این کشور می‌تواند فرصتی را برای دولت فراهم کند تا املاک بیش تری را با هزینه کمتر خریداری کند و اولویت دادن به تبدیل وضعیت املاک موجود را آسان‌تر کند.

توزیع ثروت

"مایکل پتیس" استاد مالی در دانشگاه پکن، می‌گوید که اگر دولت مسکن مقرون به صرفه را به طور قابل توجهی بهبود بخشد این نوعی انتقال مالکیت به خانوار‌های فقیر را نشان می‌دهد که چین به فوریت به آن نیاز دارد و دست مردم را بازتر می‌کند تا بیش‌تر برای چیز‌های دیگر پول خرج کنند. با این وجود، او می‌گوید هنوز زود است که بدانیم این طرح چگونه پیش خواهد رفت. "ژیوو چن" استاد مالی در دانشگاه هنگ کنگ تردید بیش تری نسبت به برنامه دولت چین دارد.

او می‌گوید چنین تلاش‌هایی اغلب در تقویت پایدار بازار شکست خورده اند. او می‌افزاید: "با توجه به چالش‌های جمعیتی کشور و مازاد عرضه، استفاده از پول دولت برای خرید املاک و مستغلات مشکل ساز تفاوتی ایجاد نخواهد کرد. مداخلات دولت هم چنین می‌تواند سوالات ناراحت کننده‌ای در مورد عدالت اجتماعی ایجاد کند. خرید املاک از مالکان یا توسعه دهندگان موجود در شرایطی که بازار ضعیف است به منزله استفاده از منابع ملی برای یارانه دادن به مالکانی است که انعطاف پذیری برای فروش دارند در حالی که دیگران این امکان را ندارند. چنین وضعیتی به مسئله‌ای درباره توزیع ثروت تبدیل خواهد شد چرا که در چین نه همگان چندین آپارتمان دارند و نه لزوما آماده فروش هستند".

تلاش‌های گذشته برای حمایت یا مهندسی مجدد بازار با حمایت دولت با نتایج متفاوتی روبرو شده است. طی چند سال گذشته چند شهر چین از جمله ژنگژو در مرکز چین و سوژو در نزدیکی شانگ‌های برنامه‌های خود را برای خرید چند هزار ملک فروخته نشده از توسعه دهندگان و سپس تبدیل آن املاک به مسکن ارزان قیمت برای خانواده‌های کم درآمد اجرا کرده اند از جمله برای کشاورزانی که به دلیل توسعه شهری آواره شده اند.

به گفته تحلیلگران China Real Estate Information Corp آن شهر‌ها تمایل به خرید از توسعه دهندگان تحت حمایت دولت یا کسانی که توسط دولت‌های محلی کنترل می‌شوند معمولا با قیمت‌های کم‌تر از بازار داشتند. اقتصاددانان می‌گویند که این برنامه‌ها به جذب مسکن مازاد کمک کردند، اما هم چنین به مشکلات مالی محلی نیز دامن زدند. هم چنین، یک دهه پیش زمانی که بازار املاک چین در مضیقه بود طرحی دیگر اجرا شد. بر اساس آن برنامه بانک مرکزی وجوه کم هزینه را در اختیار بانک‌های دولتی قرار داد و سپس به توسعه دهندگان وام پرداخت کرد تا از شهر‌ها و شهرستان‌ها زمین بخرند و سپس واحد‌های مسکونی بیش تری بسازند.

دولت‌های محلی به نوبه خود یارانه نقدی به خانواده‌هایی که از در نتیجه تلاش‌ها برای پاکسازی زاغه‌ها جابجا شده بودند پرداخت کردند تا آنان بتوانند واحد‌های جدید را در بازار آزاد خریداری کنند. آن ابتکار عمل به بازیابی تقاضا برای املاک و مستغلات کمک کرد، اما منجر به ساخت و ساز بیش‌تر شد و اشباع مسکن در چین را تشدید کرد. اقتصاددانان می‌گویند که بحران مسکن امروز چین بسیار شدیدتر از رکود گذشته است و دولت آن کشور را با چالش بزرگتری برای رفع این آشفتگی مواجه می‌کند.